Паттайя, с которой, собственно, и начиналось современное освоение иностранцами курортной недвижимости Таиланда, расположена на восточном побережье Сиамского залива, в 145 км от Бангкока и в 125 км от главного международного аэропорта страны Суварнабхуми. Паттайя связана со столицей и аэровокзалом несколькими отличными автомобильными магистралями, включая платную трассу, позволяющую добраться от самолета до центра города чуть более чем за 1 час.

С точки зрения официального административного деления, город невелик и включает в себя лишь небольшой центральный отрезок того курортного мегаполиса, который принято называть Паттайей. Поэтому для удобства мы обозначим этим именем участок побережья, протянувшийся с севера на юг примерно на 50 км.

 

Львиная доля продаж объектов курортной недвижимости Таиланда приходится именно на Паттайю. Секрет такой тенденции прост: при грамотном подходе к поиску город способен удовлетворить любой запрос и любые потребности (качество и тип жилья, локация относительно моря, транспортная и прочая инфраструктура), не теряя при этом полностью ни одного из основных востребованных среднестатистическим покупателем свойств. Мы заостряем внимание на данном обстоятельстве, поскольку турист, впервые попавший сюда, как правило, получает очень одностороннее представление о городе в целом и его недвижимости, ведь обычно видит лишь центральные участки Паттайи и их берег, облюбованный многочисленными отдыхающими из ближайших отелей.

 

Пытаться дать короткую ценовую классификацию объектов недвижимости Паттайи не представляется возможным по причине многообразия как самих объектов, так и их свойств, кардинально влияющих на стоимость. Отметим тот факт, что диапазон цен на жилье чрезвычайно широк, здесь можно купить квартирку дешевле, чем за полмиллиона батов, и виллу дороже десяти миллионов долларов.

 

 

Паттайя разделена на несколько условных зон.

 

• Северная Паттайя – тихий престижный район, характеризующийся обилием зелени, развитой инфраструктурой и непосредственным доступом к морю с территорий роскошных кондоминиумов. Характерно, что, несмотря на близость городского центра, имеются чистые пляжи. В настоящий момент почти вся доступная для застройки земля уже освоена, новые проекты на береговой части исчисляются единицами;

   

• Центральная Паттайя – сердце туристической Паттайи с обилием ресторанов, ночных баров, Beach Road и Walking Street. Практически все крупные магазины находятся именно здесь. Район, безусловно, хорош для туристического времяпровождения и заездов на ограниченный срок, но жить тут длительное время – скорее вопрос личных предпочтений. Береговая часть Центральной Паттайи весьма плотно застроена, однако на второй и третьей линиях от моря имеются новые проекты;

   

• Холм Пратамнак представляет собой живописную возвышенность на выдающемся в залив мысе, разделяющую центральную и южную зоны города. Территория холма занята не только зданиями, но и парками, которые идеальны для прогулок. Престижное и популярное у инвесторов из стран СНГ место в окружении фешенебельных отелей. Пляжи у основания холма невелики по размеру, но вполне пригодны для купания в силу специфики омывающих мыс течений. В настоящий момент на Пратамнаке ведется строительство нескольких новых интересных объектов, однако в дальнейшем этот процесс остановится: почти не осталось свободной земли и, кроме того, скоро вступит в силу запрет на возведение здесь новых высотных зданий. Вторичный рынок представлен достаточно дорогими кондоминиумами и несколькими небольшими коттеджными поселками;

   

• Джомтьен (Южная Паттайя) – молодой и динамично развивающийся район. Фантастическая протяженность пляжа (примерно 6 км), развитая инфраструктура, обилие свободной земли – все эти факторы способствуют появлению новых современных проектов;

   

• На Джомтьен – огромная по протяженности прибрежная территория к югу от официальной административной черты города. Именно здесь, по мнению многих экспертов, в дальнейшем появятся наиболее перспективные и масштабные жилые проекты – в этом районе имеется большой выбор свободных для застройки участков. В настоящий момент недвижимость представлена рядом готовых кондоминиумов, расположенных непосредственно у береговой черты, начато строительство новых объектов;

   

• Восточная Паттайя – обширная территория к востоку от Сукхумвит Роуд. Именно в этом месте находится более 130 коттеджных городков. Относительно невысокая стоимость земли стимулирует фантазию застройщиков, позволяя осуществлять весьма смелые замыслы за приемлемые деньги. Здесь же расположены известные во всем мире поля для игры в гольф, конные ранчо.

 

Жилая недвижимость города представлена практически всеми типами: квартиры в кондоминиумах, таунхаусы, дома и виллы.

 

Кондоминиумы Паттайи наиболее востребованы покупателями из стран содружества. Как правило, все кондо располагаются на расстоянии не более 1 км от береговой черты. Но как раз сотни метров чаще всего являются решающим ценообразующим фактором. Например, стоимость 1 кв. м в новостройке, расположенной непосредственно на чистом пляже северной Паттайи и имеющей вид на залив, стартует от 100 тыс. батов. В то же время квадратный метр в приличном новом жилом комплексе, удаленном от пляжа Джомтьен на 600 м, может стоить чуть больше 40 тыс. батов. Значительно разнится и стоимость «квадратов» в рамках одного проекта в зависимости от этажа (чем выше, тем дороже), вида из окна (в сторону моря или на город; на открытый ландшафт или на соседнее здание). Порой видовые апартаменты оказываются в полтора раза дороже своих более скромных аналогов.

 

В последнее время в новостройках Паттайи явно прослеживается тенденция увеличения числа апартаментов с одной и двумя спальнями (в противовес преобладанию студий в старых кондоминиумах) при относительном уменьшении суммарной жилой площади. Так, для вторичного рынка (объекты старше 5-10 лет) типичны студии площадью от 40 кв. м и квартиры с одной спальней – от 70 кв. м. В то же время в новых проектах предлагаются студии от 25 кв. м и квартиры с одной спальней – от 37 кв. м. Нужно отметить, в отличие от стран СНГ, стоимость 1 кв. м в новостройках Паттайи при прочих равных условиях вряд ли окажется ниже цены «квадрата» в готовом кондоминиуме. Сказывается более легкая доступность новостроек в плане условий приобретения (вторичное жилье купить в рассрочку фактически нереально).

Выбирая квартиру в кондоминиуме Паттайи, рекомендуем четко определить цель покупки. В случае если вы намерены проживать в квартире постоянно, наибольший интерес, на наш взгляд, представляет жилье в некоторой удаленности от туристических троп (требуется собственный транспорт, есть возможность несколько сэкономить, получая при этом весьма высокое качество жизни; атмосфера комфортна, не беспокоит суета) либо комплексы в оживленной части города, но без непременного вида на залив (при постоянном проживании на первый план выходят совсем иные ценности). Если предполагается дальнейшая сдача квартиры в аренду, критерии выбора окажутся другими. Учитывая число и ассортимент квартир, предлагаемых в Паттайе арендаторам, необходимо максимально точно удовлетворить спрос потенциального клиента. Предполагается, что арендатор – наш соотечественник? Ему интересны апартаменты только в пешей доступности от моря (лучше – непосредственно на пляже), небольшой площади (цена не должна пугать), вблизи маршрутов общественного транспорта. Инфраструктура и обустроенность территории самого жилого комплекса в этом случае играет вторичную роль. Потому столь популярны, например, огромные кондоминиумы на Джомтьене, которые, по тайским меркам, скорее соответствуют общежитиям, но никак не комфортному жилью для постоянного обитания. 

Считаем необходимым разуверить вас в правдивости мифов, распространяемых интернет-рекламой и PR-статьями о чрезвычайной дешевизне всей недвижимости  Паттайи. В частности, следует обратить внимание на популярный слоган «Квартира – за миллион батов!». Да, действительно, в приличных строящихся жилых комплексах города имеются апартаменты (даже с одной спальной комнатой) за 1,2 млн батов. Но, во-первых, это будет квартира на нижнем этаже, возможно – в рамках тайской квоты, с видом, скорее всего, на соседний корпус, а во-вторых, сам объект не порадует ожидаемой локацией «на берегу моря». Покупателю нужно быть готовым к тому, что даже при правильном выборе проекта стоимость действительно востребованной квартиры в нем окажется на 20-30% выше заявленной в рекламе формулировки «от... батов».  В настоящий момент можно смело утверждать, что цена студии с видом на море в качественной новостройке Паттайи (на начальных этапах строительства) стартует от 2,5 млн батов, а квартиры с одной спальней – от 3,5 млн. Верхний ценовой предел обозначить сложно – некоторые новые роскошные проекты «портят» статистику обширными площадями апартаментов, специальными ценами на пентхаусы, на квартиры с собственными бассейнами и т.д.

 

Дома, таунхаусы и виллы Паттайи

 

Разнообразие домов и коттеджных комплексов города огромно. Необходимо учитывать лишь тот момент, что подавляющее большинство таких объектов расположено в Восточной Паттайе. Немногочисленные коттеджные поселки на Пратамнаке и Джомтьене не имеют прямого выхода к морю. Образ «дома у моря» в Паттайе может быть воплощен буквально лишь в немногих дорогих поселках района На Джомтьен (виллы в  строящихся комплексах и уже готовые дома на территории, имеющей собственный выход на пляж, стоят 35 млн батов и более).

 

 

Учитывая, что дома обычно приобретаются для длительного проживания целой семьи, удаленность от пляжа оказывается не столь уж важной. Это давно поняли представители Западной Европы и США, которые в настоящий момент и составляют основную долю владельцев домов в Паттайе (не считая, разумеется, самих граждан Таиланда, проживающих на своих «курортных дачах»).

 

На вторичном рынке самой недорогой разновидностью отдельного жилья являются таунхаусы – два или более домов, имеющие общие смежные стены. В отличие от таунхаусов Пхукета этот вид недвижимости в Паттайе подпадает под категорию именно домов, а не малоэтажных кондоминиумов, а, следовательно, должен состоять на балансе юридического лица в случае приобретения иностранцем. Стоимость таунхаусов в давно существующих поселках стартует от 1,2-1,5 млн батов. Такое жилье располагает обычно одной-двумя спальными комнатами и чисто символической собственной территорией (само строение плюс место для парковки автомобиля). Имеются гораздо более серьезные дома этого типа с двумя и даже тремя этажами, располагающие приличной собственной территорией с приватным бассейном,  – от 4 млн батов. Число новых проектов, предлагающих в продажу таунхаусы, в последние годы растет.

 

Гораздо больший интерес для инвесторов представляют дома и виллы различных ценовых категорий. С учетом насыщенности инфраструктуры коттеджного комплекса (наличие и качество общего бассейна, сервисные службы и т.д.) цена дома зависит от занимаемой территории и, разумеется, жилой площади самого строения. Предельно упрощая вопрос, можно констатировать, что итоговая стоимость дома под ключ (один этаж, пара спальных комнат, без приватного бассейна и с символическим палисадником) в строящемся коттеджном поселке стартует от 4,5 млн батов.

 

При затратах более 5-6 млн батов можно рассчитывать на жилое пространство в пределах 200 кв. м и даже собственную лужайку с беседкой. От 7 млн батов стоят дома площадью свыше 200 кв. м, с приватным бассейном и собственным тропическим садом. Инвестиции более 10 млн батов развязывают руки будущему владельцу, который получает возможность называть свой просторный дом виллой – с 3-5 спальными комнатами, расположенными на двух или даже трех этажах. Напомним, в типично тайском варианте увеличение площади многоэтажного дома ведет к тому, что на первом этаже появляется все больше пространства для разнообразных общих нужд – для отдельной столовой, кухни, комнаты для бильярда, прислуги и т. д.

 

 

В прежние годы число продаж домов русскоязычным покупателям составляло единицы. В настоящий момент объем подобных сделок непрерывно растет. В частности, в Паттайе появилась даже пара коттеджных поселков, более чем наполовину выкупленных гражданами стран СНГ. Основное количество сделок – в ценовом диапазоне 6-8 млн батов. Однако не единичны и контракты, превышающие 25-30 млн батов. Динамика продаж указывает на весьма любопытные перспективы для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения больших участков земли с коммерческой целью – под коттеджную застройку.

 

 

 

 

Не секрет, что именно Паттайя представляет наибольший интерес для вложений в разнообразную коммерческую недвижимость – начиная с традиционных баров, ресторанов и заканчивая целыми гостиничными комплексами и постоянно дорожающими земельными участками в пределах береговой черты. Учитывая перспективы развития города с точки зрения внутреннего и внешнего туризма, закрепившимся здесь инвесторам нужно лишь грамотно выстроить и развивать свой бизнес, нацеленный на удовлетворение потребностей как постоянно растущего туристического потока, так и уже де-факто существующей русскоязычной диаспоры.