22 января 2016 г.
Типы недвижимости

Объекты, предлагаемые рынком Тайланда, можно разделить на три большие категории: жилая, коммерческая недвижимость, земельные участки под застройку. В данном обзоре не имеет смысла рассматривать цены, поскольку вопрос стоимости прочно привязан к географии объектов и даже к их конкретному расположению на территории района, города или острова. О ценах — см. описание недвижимости по регионам.  Сейчас наша задача — описать сами категории и их разновидности.

 

Жилая недвижимость Таиланда представлена двумя основными типами объектов. Наибольшей популярностью у покупателей из стран СНГ пользуются квартиры в кондоминиумах. Понятие «кондоминиум» происходит от латинского con — «вместе» и dominium — «владение» и обозначает многоквартирный дом, часть помещений которого (лестничные площадки, нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки и т. п.) находятся в долевой собственности. Слово также применяется для обозначения отдельной квартиры в подобном доме.

 

В отличие от привычной для нас терминологии «однокомнатная», «двухкомнатная кваритира», в Таиланде, как и в большинстве других стран, принято описывать жилье количеством спальных комнат в нем. Это, кстати, касается не только квартир, но и домов. Поэтому под привычное для нас определение «однокомнатная квартира» здесь подпадают апартаменты, называемые студией. До недавнего времени именно студии были в Таиланде наиболее покупаемой разновидностью квартир. Как правило, в студиях и квартирах с одной и двумя спальнями пространство для приготовления пищи не отделено от жилого пространства, а в небольших студиях его может вообще не быть. Эти моменты стоит учитывать при изучении первичной информации о предлагаемых к покупке квартирах. Как и в случае выбора региона проживания, при выборе квартиры необходимо определить основную цель приобретения. Наиболее востребованными с точки зрения краткосрочного проживания и сдачи в аренду, разумеется, являются недорогие студии, удобно расположенные по отношению к местам отдыха, транспортным артериям, морю. Для длительного (постоянного) проживания окажутся интересней квартиры со спальнями — их количество следует определять, исходя из численного состава семьи. Нужно заметить, что в последнее время в Таиланде именно квартиры с одной и двумя спальнями бьют все рекорды по количеству продаж — та же Паттайя давно перестала быть местом обитания одиночек, здесь селится все больше семейных пар и семей с детьми.  Характерна и другая тенденция: десять лет назад типичной площадью студии были 40-45 квадратных метров, зато сейчас на таком пространстве застройщики ухитряются размещать квартиры с одной, а то и двумя спальнями, что, разумеется, приводит к большей ценовой доступности семейного жилья. Впрочем, тот, кто в состоянии заплатить за дополнительные квадратные метры, всегда может найти на рынке просторные апартаменты.

 

Чем выше класс кондоминиума, тем богаче инфраструктура окружающего его пространства и качественней этот пакет. Минимально необходимый комплект включает в себя собственную озелененную территорию кондоминиума, бассейн, парковку, кафе или небольшой ресторан, прачечную. На территориях кондоминиумов, как правило, действует круглосуточная охрана, имеется видеонаблюдение, а в случае возникновения бытовых вопросов и проблем всегда можно обратиться к доброжелательному обслуживающему персоналу.  Практически во всех новых проектах имеются тренажерный зал, SPA-салон, место для коллективных встреч. Многие проекты могут похвастаться даже собственными площадками для мини-гольфа и теннисными кортами. В системе представлений граждан стран СНГ кондоминиумы больше напоминают качественные гостиничные комплексы, а не жилые дома. При этом годовая стоимость коммунальных услуг (без учета расходуемых воды и электроэнергии) обычно весьма невелика — от 5 до 30 тыс. батов ($170-1000) в зависимости от категории кондоминиума и размера площади квартиры.

 

Изучая цену жилья в кондоминиуме, нужно понимать, что она в значительной степени зависит от размеров территории, занимаемой объектом в целом - одной из главных составляющих цены является стоимость земли.

Еще в большей степени последнее утверждение справедливо для другого типа жилья — домов и вилл. Не удивляйтесь, если скромное строение предлагается по необычно высокой цене, — вполне возможно, что оно расположено на участке, занятом огромным тропическим садом. И, напротив, если покупателя интересует в первую очередь низкая цена при значительной жилой площади дома, следует изучать коттеджные поселки, разбитые на относительно скромные участки. Когда речь идет о новостройке, важно учитывать некоторые обстоятельства. Например, позволяет ли площадь участка организовать собственный бассейн, нужно ли будет в дальнейшем построить беседку в тени пальм...

 

Жилое пространство внутри типичных тайских домов тоже следует рассматривать в ракурсе потребностей будущих обитателей. Обычно в домах, имеющих более одного этажа, первый уровень используется для общих нужд, а на верхних располагаются спальные комнаты, количество которых следует подбирать исходя из состава семьи. Если же покупатель намерен в дальнейшем использовать свою недвижимость для сдачи в аренду, то тут, как правило, действует принцип подбора, прямо противоположный  применяемому к квартирам. Чем больше спален, тем лучше - дом становится  универсальней и готов принять любую семью или компанию гостей. 

 

Покупка собственного дома в Таиланде всё чаще привлекает граждан СНГ, — многие считают, что такое жилье лучше подходит для оседлой жизни и воспитания детей. Кроме того, именно дома являются основным типом недвижимости во многих интересных для инвестора районах страны, в частности – на островах. Как правило, дома и виллы располагаются на территориях обособленных охраняемых коттеджных поселков, имеющих развитую инфраструктуру и службы сервиса. Даже в случае приобретения недорогого дома, расположенного на небольшом участке, покупатель вправе пользоваться общим бассейном и прочими благами, начиная с детских площадок и заканчивая — в солидных проектах — саунами, массажными салонами, спортзалами и целыми клубными комплексами. Именно обустроенность коттеджных поселков делает их столь привлекательными для подавляющего большинства инвесторов по сравнению с немногочисленными отдельно стоящими домами. Особенно, если учесть дороговизну  крупных уединенных вилл. Большая собственная территория и обособленный сервис делают такие объекты малодоступными для среднего кошелька. В то же время единые для целого поселка сервис и коммунальные службы по стоимости оказываются для домовладельцев совсем необременительными и сопоставимыми с расходами владельцев квартир. 

 

Разнообразие коттеджных поселков позволяет выбрать дом на любой вкус и за любую цену. Есть деревни в традиционном тайском стиле, плотно застроенные небольшими таунхаусами площадью до 100-120 кв. м, которые по карману кому угодно, привлекающие своим неповторимым колоритом и доброжелательным окружением. Имеются поселки, в которых каждый дом площадью более 200-300 кв. м соответствует образу «своей крепости» и респектабельному имиджу владельца . Фантазия архитекторов и предприимчивость маркетологов создают калейдоскоп объектов, удовлетворяющих самые неожиданные запросы. Иногда расчет оказывается настолько точен, что появляются целые деревни, стопроцентно востребованные конкретной целевой аудиторией. Например, недалеко от Паттайи имеется практически завершенный новый коттеджный поселок, в котором более 80% участков и домов выкуплено русскоязычными инвесторами.

 

Инвестирование в коммерческую недвижимость становится всё более активным со стороны наших соотечественников. Не менее половины участников этого рынка одновременно являются владельцами прежде приобретенного здесь жилья. Привлекательность данного сектора объясняется не только динамично развивающейся туристической сферой страны, но и легкостью ведения бизнеса в Таиланде, прозрачной и щадящей системой налогообложения. Не будем останавливаться на масштабных проектах, укажем лишь те позиции малого бизнеса, которые составляют основную долю сделок.


В сфере обслуживания весьма популярны у инвесторов бары, кафе, рестораны, массажные и SPA-салоны, которые при правильном подходе к выбору объекта и грамотно поставленном менеджменте способны не только обеспечить достойное существование владельцу на территории Таиланда, но и приносить дополнительную прибыль. При большом выборе предложений на продажу необходимо иметь в виду тот факт, что реальная доходность и успешность таких бизнесов напрямую зависит от их локализации относительно «туристических троп» и наполненности окружающего пространства. Найти действительно перспективное предприятие не так-то просто, — обычно эффективный бизнес в случае продажи быстро обретает нового владельца из числа тех, кто владеет полной информацией в этой сфере и держит руку на пульсе. В базе Real Estate Club данные предложения обновляются буквально ежедневно и отслеживаются с особым вниманием.

 

Отдельной строкой стоит упомянуть другое перспективное направление для инвестиций — малые гостиничные комплексы, так называемые гестхаусы. Как правило, действующие объекты представляют собой маленький ресторан и определенное количество небольших дешевых номеров на верхних этажах. Подобные мини-отели интересны тем, что при весьма скромных затратах на содержание и менеджмент дают устойчивый доход, опять-таки при  условии идеальной локации и грамотном управлении. Иной способ создания мини-отелей — путем организации с нуля гостевых комплексов на базе крупных строящихся жилых проектов. В этом случае инвестор сначала выступает в роли покупателя блока (или целых этажей) квартир в перспективном с точки зрения аренды здании, а затем создает небольшую, но эффективную службу сервиса для обслуживания клиентов. 

 

Особого внимания заслуживают проекты, требующие кардинальной реорганизации и переориентации на нового потребителя услуг или товаров. Таиланд обладает отлично развитой социальной инфраструктурой, но предприимчивый инвестор всегда найдет точку приложения своих сил. В частности, небезынтересны перспективы создания мест обслуживания всё увеличивающегося потока русскоязычных туристов. Этот подход сделал возможным появление в Таиланде успешно функционирующих предприятий по производству ряда молочных продуктов, ресторанов русской и узбекской кухни, русских бань, детских садов, рекреативных центров, магазинов с соответствующим ассортиментом товаров и т.д. Приняв во внимание постоянно расширяющийся ареал обитания русскоязычной аудитории, потенциальным инвесторам стоит приглядеться именно к таким, вновь открывающимся возможностям.

 

Учитывая специфику сектора коммерческой недвижимости, следует при изучении предложений четко различать бизнес, сдаваемый в долгосрочную аренду, и продаваемый объект. Обычно разделение этих понятий привязано к праву собственности на землю, на которой располагается интересующий инвестора объект. Разумеется, наиболее надежным и прозрачным вариантом будет владение бизнесом в целом.

 

Другой важный момент — прозрачность бухгалтерской отчетности и экономики объекта. Не секрет, что большинство рекламных предложений грешат крайне односторонней подачей информации. В случае заинтересованности в приобретении действующего бизнеса мы настоятельно рекомендуем обратиться к нашим специалистам или привлечь сторонние компании для проведения детального аудита и составления предварительного бизнес-плана при необходимости ребрендинга или реорганизации. Такой подход позволит избежать разочарований и элементарных финансовых потерь в дальнейшем.

 

И наконец, интереснейшие инвестиционные возможности открываются перед теми, кто присматривается к земельным участкам на территории страны. Если не принимать во внимание отдельные участки под застройку в составе коттеджных поселков, то это направление пока мало освоено нашими соотечественниками. Однако как раз такие вложения не просто позволили многим иностранным инвесторам поселиться в собственных домах, но дали старт достаточно серьезному бизнесу. Повторим, речь идет о долгосрочных инвестициях. И не только потому, что реализация сколько-нибудь существенных проектов на приобретенной земле — строительство тех же коттеджных поселков, кондоминиумов, точек сервиса — требует времени, сил, дополнительных вложений. Интерес прежде всего представляет сама земля Таиланда, стоимость которой медленно, но неуклонно растет. Не случайно крупные таиландские и другие инвестиционные компании внимательнейшим образом следят за тем, сколько раев свободной земли осталось у береговой черты Паттайи, где будет проложена очередная транспортная магистраль, оживляющая район под застройку, как идет освоение туроператорами прежде малоинтересного острова в Сиамском заливе... Тема владения землей специфична и обширна, однако специалисты Real Estate Club готовы и тут оказать вам всемерную информационную и юридическую поддержку. Как сказал Марк Твен, покупайте землю, этот товар больше не производят.