Напомним, Пхукет расположен у западного побережья Таиланда в акватории Андаманского моря (Индийский океан), является крупнейшим островом на территории страны и соединен с материковой частью автомобильным мостом Сарасин. По туристической популярности Пхукет уступает лишь Паттайе: остров ежегодно посещают более 1 млн туристов. Лучшие пляжи, подходящие для купания, сосредоточены на западном побережье Пхукета. Они покрыты идеально чистым песком, у берега плещутся прозрачные воды Индийского океана. На противоположной, восточной, стороне острова, где расположены рыбацкие бухты и стоянки для яхт, берег представляет собой немногочисленные узкие полоски песка с неудобным входом в море (мешают камни, приливы или скалы). Тем не менее у восточного побережья Пхукета есть свои преимущества, например возможность быстро добраться на катере к островам провинции Пханг Нга и насладиться их прекрасными пляжами. Так или иначе, при выборе недвижимости следует учитывать не только открывающиеся из окон виды и доступ к морю, но и сторону острова.

• район острова (Патонг, Камала, Най Хaрн и т. д.);
• расстояние до пляжа, наличие бесплатного или недорогого трансфера к пляжу и обратновид из окон (море, сад, бассейн, поле для гольфа, озеро, горы);
• наличие бассейна (общего или приватного);
• качество обслуживания и возможность сдачи объекта в аренду (зависит от наличия/отсутствия компании, управляющей недвижимостью во время отсутствия хозяев и уровня ее менеджмента);
• включенность/невключенность объекта в состав закрытого комплекса с собственной инфраструктурой.

 

Недвижимость, ориентированная для иностранцев, как правило, отвечает следующим требованиям:

1. Расположение объектов на закрытой территории, принадлежащей компании-девелоперу. Так, на определенном участке могут разместиться один или несколько многоэтажных кондоминиумов, или несколько десятков вилл. Замкнутость территории позволяет компании-разработчику или фирме, управляющей недвижимостью, развивать и поддерживать единую инфраструктуру, а также предоставлять услуги по содержанию территории (охрана, паркинг, освещение, предназначенные для общего пользования бассейн и фитнес-зал, контроль за насекомыми, уход за зелеными насаждениями, вывоз мусора, уборка придомовых участков и др.).

    

2. Перечисленные услуги оплачиваются отдельно – так называемым общим сбором (maintenance fee). Его размер определяется исходя из общей (constructed) площади дома или квартиры и/или площади земельного участка (только для вилл). Как правило, общий сбор рассчитывается помесячно, но вносится один раз в год – предоплатой сразу за 12 месяцев. Пример: общий сбор в компании «Камала» равняется 30 батов/кв. м/месяц, площадь кондо – 100 кв. м. Таким образом, месячный платеж составляет 3 тыс. батов, а годовой – 36 тыс. батов. Ставка общего сбора может колебаться от 20 до 80 батов/кв. м/месяц, а если, скажем, вилла размещена на общей территории с кондоминиумами, то общий сбор может состоять из двух частей – платежа за 1 кв. м общей площади постройки и платежа за 1 кв. м площади участка (в среднем 10-20 ТНВ/кв. м/месяц).

    

3. Наличие компании, управляющей недвижимостью и предоставляющей услуги сдачи объектов в аренду. Такой сервис чрезвычайно актуален для собственников, рассчитывающих проводить в Таиланде, например, до двух месяцев в году, а остальное время получать доход от сдачи недвижимости внаем. Компании по управлению недвижимостью предлагают отдельные расширенные контракты оформления арендных отношений. Собственник может выбрать варианты гарантированного возврата инвестиций или получения части дохода от аренды недвижимости, заработанного управляющей компанией. Гарантированный возврат инвестиций означает, что независимо от прибыли, поступившей от сдачи объекта внаем, компания выплатит владельцу оговоренную сумму на протяжении оговоренного времени при соблюдении определенных условий. Конкретный пример: объект стоимостью 6,5 млн батов передается в управление с условием возврата инвестиций – 10% в год на протяжении двух лет – при условии установки стандартного комплекта мебели и проживания владельцев не более одного месяца в год. Иными словами, владелец гарантированно получает ежегодно 1,3 млн батов в течение двух лет. Другой, более распространенный вариант – получение собственником доли дохода, зарабатываемого управляющей компанией от аренды. Как правило, владелец может рассчитывать на 60-70% от общей прибыли.

    

4. Привлекательное расположение комплексов недвижимости. Тут следует рассматривать следующие варианты:
   • непосредственно на берегу моря, с собственным выходом на пляж;
   • на расстоянии пешей прогулки (или переезда на багги) от моря и пляжа;
   • на горном склоне, с прекрасным видом на море (следует иметь в виду, что обычно доступ к пляжу ограничен – пешком добираться неудобно и нужно использовать транспорт. Тем не менее в хороших проектах трансфер входит в перечень услуг);
   • на горном склоне, с условием незатруднительного проезда к пляжу личным транспортом;
   • в деревнях недалеко от побережья (без вида на море, но на расстоянии 5-10 минут езды до пляжа);
   • внутри острова, с видом на горы, озеро, поле для гольфа;
   • возле пристаней, с видом на бухту, с возможностью швартовки собственной яхты или катера.

Недвижимость Пхукета представлена двумя основными категориями: дома (в том числе спаренные дома и большие виллы) и кондоминиумы.

 

Виллы Пхукета

 

Виллы Пхукета – визитная карточка острова. Систематизировать и объединить их по какому-либо признаку довольно сложно, так как каждая вилла или их комплекс являются дизайнерским шедевром. Данная категория должна соответствовать определенным требованиям. Как уже подчеркивалось, предпочтительны виллы в составе комплексов на привлекательных участках; в пакет услуг должен входить сервис по управлению недвижимостью. На Пхукете имеются и одиночные виллы, не являющиеся частью какого-либо архитектурного комплекса и не уступающие таковым ни по качеству, ни по красоте. Но у их владельцев во время отъезда могут возникнуть некоторые проблемы с менеджментом, уплатой налогов, внесением платежей (если нет управляющего офиса, следовательно, нет и общего сбора, значит, все коммунальные платежи нужно производить самостоятельно в соответствующих учреждениях). Может быть затруднена и последующая перепродажа отдельно стоящих объектов.

 

 

На Пхукете строят преимущественно большие виллы общей площадью 350-600 кв. м (диапазон цен – от 20 до 50 млн батов) – таковых 60-70% от всех девелоперских проектов на острове. Однако имеются и объекты площадью как 150 кв. м (ориентировочно 7,5 млн батов), так и 1300 кв. м (330 млн батов).

 

За 7,5-10 млн батов можно приобрести виллу площадью 150-160 кв. м с небольшим бассейном или 200-220 кв. м – без бассейна. Такие объекты не имеют вида на море и пешего доступа к нему, расположены либо в деревнях в 5-7 минутах езды от пляжа, либо в центре острова (если и со сколько-нибудь интересным видом, то без бассейна).

 

За 11-13 млн батов приобретается уже «видовое» жилье площадью 150-160 кв. м (из окон можно любоваться полем для гольфа, горными склонами) либо просто отдается предпочтение большей площади – до 350-450 кв. м, с приватным бассейном, как правило, в 15-20 минутах езды от пляжа.

 

14-17 млн батов – стоимость вилл до 250 кв. м в комплексе, расположенном в пешей доступности от пляжа, с неплохим видом, либо объектов площадью до 400 кв. м на склоне горы, но в значительной удаленности от моря. Разумеется, виллы, продаваемые по такой цене, должны обладать сколько-нибудь значимой собственной территорией и приватным бассейном.

 

18-25 млн батов – виллы площадью 450-550 кв. м, в 5-10-минутной пешей доступности от пляжа, с видом на сад или озеро. В эти ценовые рамки попадают и спаренные дома (площадью около 500 кв. м с видом на море и доступом к нему) на юго-восточном побережье острова.

 

Более 25 млн батов стоят либо виллы площадью, превышающей 600 кв. м, без каких-то выдающихся «видовых опций», либо дома в легкой пешей доступности от пляжа, либо сооружения, уникальные по своим дизайнерским свойствам.

 

Четко классифицировать разновидности вилл Пхукета в соответствии с ценовыми рамками непросто – слишком большое количество факторов влияет на стоимость, вплоть до качества внутренней и внешней отделки. Однако на традиционный вопрос, сколько стоит вилла, отвечающая «идеальным» требованиям (локация непосредственно на пляже и его прямая доступность, соответствующий морской вид, площадь более 200 кв. м, качественная отделка, собственная территория, бассейн), можно ответить просто: цена такого объекта в любом случае превышает 55-60 млн батов. Кроме того, число подобных вилл, выставленных на продажу, крайне невелико.

 

Кондоминиумы Пхукета

 

Кондоминиумы на Пхукете, как и в любом другом районе Таиланда, представляют собой объекты, состоящие из одного или нескольких многоэтажных зданий с различными по цене и площади квартирами. В комплексах могут быть квартиры с одной, двумя, тремя и больше спальнями. Цены на объекты внутри кондоминиумов определяются расположением, качеством отделки, площадью, наличием общего или даже индивидуального бассейна, а также зависят от этажа и формы собственности. Диапазон цен – от 2,9 до 100 млн батов. Разница в стоимости одинаковых, но находящихся на разных этажах квартир может достигать от 0,5 до 1 млн батов. Чем выше расположена квартира, тем она дороже. Апартаменты из «иностранной квоты» в кондоминиумах Пхукета, как правило, на 10-15% дороже подобной квартиры, оформляемой на юридическое лицо или на гражданина Таиланда.

Среди множества вариантов кондоминиумов Пхукета можно выделить несколько разновидностей.

 

 

 

Многоэтажные. В одном здании размещено много квартир. Стоимость таких апартаментов сравнительно невелика, однако ценовой диапазон широк благодаря таким факторам, как оригинальность проекта, близость к морю, вид из окон, звукоизоляция, инфраструктура. Например, в комплексе, удаленном от побережья (нет вида на море, до пляжа необходимо 5 минут добираться на транспорте), стоимость квартиры площадью 65 кв. м с одной спальней составляет 2,9 млн батов, а площадью 115 кв. м с двумя спальнями – 7,5 млн батов (цена 1 кв. м – от 40 до 62 тыс. батов). В то же время в кондоминиуме рядом с пляжем Карон цена на квартиру площадью 44 кв. м с одной спальней достигает 4,3 млн батов, а на пентхаус площадью 320 кв. м с тремя спальнями – 40 млн батов (стоимость 1 кв. м – от 80 до 120 тыс. батов). Разница цен объясняется тем, что во втором случае проект предусматривает прекрасный вид на море и доступ к пляжу (600 м). Именно в таких кондоминиумах гораздо эффективнее работают механизмы возврата инвестиций путем сдачи квартиры в аренду.

 

Секционные малоквартирные. Обычно представляют собой 6-9 домиков по 2-3 этажа, на каждом из этажей – по 3-6 квартир. Данные объекты почти всегда имеют вид на море, отличаются хорошим качеством строительных работ, продуманной инфраструктурой, включающей трансфер к ближайшему пляжу и обратно. В таких кондоминиумах преобладают апартаменты большой площади (от 200 до 460 кв. м), хотя иногда встречаются и небольшие – от 38 до 150 кв. м. Стоимость квадратного метра в зависимости от прочих характеристик проекта варьируется от 65 до 160 тыс. батов; стоимость квартиры, соответственно, составляет от 3,1 млн батов (за 38 кв. м) до 64 млн ТНВ (за 460 кв. м).

Секционные коттеджного типа. Жилье в таких кондоминиумах больше напоминает виллы. Каждый объект имеет 2-3 этажа, есть бассейн. Принадлежащая комплексу территория организована так, чтобы соседи даже в малой степени не мешали друг другу. Площадь апартаментов достигает 250-450 кв. м, стоимость – от 10,9 до 37 млн батов (1 кв. м – 50-100 тыс. батов).

Сфера недвижимости на Пхукете бурно развивается. Стратегия внедрения проектов выглядит так же, как и в других районах страны: покупка земли – формирование конструкторско-дизайнерской документации – начало строительных работ одновременно с началом продаж по сравнительно низким ценам (до момента окончания 60-70% объектов, как правило, уже продано) – рост цен по завершении строительства на 10-15%. Если вам интересен тот или иной объект недвижимости, не стоит ждать скидок – напротив, лучше немного поторговаться сейчас, заключить контракт и внести задаток.