Учитывая особенности законодательства Тайланда (а именно – запрет на явное владение землей для иностранца), следует различать формы владения квартирой в кондоминиуме и иными объектами недвижимости: домами, предприятиями сервиса и т.д., точнее, участками земли, на которых они расположены.

 

 

Покупка квартиры

 

Покупка квартиры в многоквартирном доме – самый простой способ для иностранца получить недвижимость в полную собственность. При этом должны быть соблюдены несколько условий:

 

• количество проданных иностранцам квартир, точнее их суммарная жилая площадь  (т.н. иностранная квота), не должна превышать 49% от общей жилой площади квартир кондоминиума;
• при переводе денег на приобретение жилья из-за границы необходимо четко указывать цель данной операции: «для покупки недвижимости»;
• можно использовать другой способ доставки денежных средств на приобретение квартиры – тревел-чеки American Express.

 

При соблюдении этих требований покупатель получает банковский сертификат – «тотосам», подтверждающий инвестирование средств на покупку недвижимости из-за пределов Таиланда, – и, кроме того, избегает проблем в дальнейшем в случае необходимости продать свою квартиру и вывести деньги из страны.

 

Приобретение квартиры частным иностранным лицом осуществляется в соответствии с Законом о кондоминиумах от 1992 года. Владельцу каждой квартиры выдается именное свидетельство о праве собственности – «чанот». Если квота на иностранное владение в многоквартирном доме уже исчерпана, остается возможность оформить апартаменты на юридическое лицо, что порой оказывается вполне разумно ввиду более низкой цены или в случае покупки сразу нескольких квартир с целью их сдачи в аренду.

 

Следует различать покупку в строящемся и готовом многоквартирном доме. Когда строительство кондоминиума завершено, и мы говорим о вторичным рынке, скорее всего, единовременно придется выплатить полную стоимость квартиры. При покупке квартиры в строящемся большом проекте первоначальный взнос, как правило, составляет от 10 до 25%, остальные выплаты, согласно контракту с застройщиком, распределены во времени вплоть до завершения строительства, момента заселения и получения инвестором документов на право владения жилплощадью (полный срок возведения здания может варьироваться от 18 месяцев до трех лет в зависимости от сложности проекта и его этажности). Более того, некоторые застройщики увеличивают время рассрочки даже на определенный период после заселения кондоминиума.

 

Система рассрочек чрезвычайно привлекательна для покупателя – нет необходимости  аккумулировать и выплачивать всю сумму; на момент подписания контракта и осуществления первого платежа достаточно обладать весьма скромными денежными ресурсами. С другой стороны, такая система максимально стимулирует застройщика сдать объект в согласованный контрактом срок. После заключения контракта стоимость квартиры непосредственно для инвестора остается неизменной.

 

Инвестиции в строящееся жилье интересны и по другой причине – его стоимость повышается уже в процессе возведения. Так, после получения официального разрешения на строительство застройщик, как правило, увеличивает контрактную стоимость квадратного метра на 10%, в тех же пределах может расти стоимость и на других временных отрезках, привязанных к возведению здания. Так или иначе, по завершении объекта квартира в нем дорожает минимум на 20%, что делает инвестиции в многоквартирные новостройки одними из самых выгодных. Кстати, средний доход от сдачи квартиры в аренду для Паттайи составляет 7-9 % годовых, то есть срок окупаемости вложений укладывается в 10 лет, и это – без учета стабильного роста стоимости самого жилья, обладающего высокой ликвидностью.

 

Владение домом и землей

 

Владение землей регулируется Кодексом о земле от 1954 года, Гражданским кодексом, Земельной реформой по Закону о сельском хозяйстве от 1975 года и рядом указов Министерства внутренних дел Таиланда.

 

Хотя законы и запрещают иностранцам явно владеть землей в Таиланде, существует ряд юридических вариантов, при которых покупатель может полноправно распоряжаться собственным участком с находящимся на его территории строением. Самый распространенный способ – владение землей от имени юридического лица – компании, имеющей на своем балансе собственно земельный участок и находящиеся на его территории постройки. Этот механизм является самым популярным среди иностранных инвесторов, поскольку устав компании различными способами надежно защищает иностранного соучредителя.

 

Согласно таиландскому Закону об иностранном бизнесе необходимо, чтобы 51% акций компании, владеющей земельным участком, принадлежал тайским лицам, поэтому, как правило, номинальные тайские акционеры являются работниками офиса юридической конторы или членами их семей. Тем не менее, рекомендуется четко указать в уставе компании, что только иностранец может быть директором и единственным лицом, уполномоченным представлять ее интересы в контрактных сделках.

 

Когда юридическое лицо зарегистрировано, иностранный инвестор получает на руки следующие подписанные, но без указания даты документы от каждого из тайских «совладельцев»: доверенность на распоряжение долей, документ о передаче акций и отказ от должности. Перечисленные шаги гарантируют полный контроль над компанией.

 

На практике один объект недвижимости, как правило, оформляется на одно юридическое лицо. Соответственно, с юридической точки зрения, процесс покупки заключается в оформлении смены одного иностранного акционера и директора (продавца) на другого (покупателя) либо в оформлении нового юридического лица, владеющего собственностью, по описанному выше шаблону. Поддержание компании с учетом стоимости подготовки бухгалтерских отчетов и уплаты минимальных сборов обходится в год $250-300. С помощью такой компании иностранец вправе покупать участки земли с домами, пользоваться ими, перепродавать, делить, строить  на них, осуществлять операции дарения и наследования. Существуют и другие варианты владения землей – посредством механизма аренды, но они не обеспечивают полноценного владения, поэтому мы рекомендуем относиться к подобным схемам с повышенным вниманием.

 

Обычной практикой при инвестировании в недвижимость Таиланда (за исключением предельно простых контрактных отношений с застройщиками новых объектов) является привлечение к оформлению покупки юридической конторы. Данное действие, во-первых, избавляет вас от необходимости приезжать в страну для получения документов (что с учетом стоимости авиаперелетов достаточно недешевое и утомительное занятие), а во-вторых,  обеспечивает наличие еще одной стороны, заинтересованной в беспроблемном заключении сделки. Таким образом, после выбора объекта недвижимости покупатель подписывает договор купли-продажи и доверенность от своего имени на выбранного юриста на проведение сделки; если это необходимо – открывает счет в таиландском банке для перечисления средств на приобретение недвижимости, а затем может покинуть Таиланд. По завершении финансовых расчетов юридическая контора передает покупателю свидетельство о праве собственности на выбранный  объект (чанот) и документ, подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.

 

Возможность ипотечного кредитования

 

Обычно банки Тайланда не идут на кредитование иностранных граждан в случае приобретения недвижимости. Однако большинство финансовых институтов королевства с легкостью предоставляет кредиты на недвижимость гражданам Таиланда и тайским компаниям. Часто бывает, что застройщики договариваются о предоставлении финансирования своим клиентам. В большинстве новых проектов первоначальный взнос может быть осуществлен в рассрочку (от 10 до 24 месяцев). После того как это сделано, на оставшуюся сумму оформляется кредит, который требуется получить в финансовом учреждении. Кредит выдается под залог приобретаемого объекта.

 

Налоги и сборы при покупке недвижимости

 

Налог на землю в Таиланде установлен на очень низком уровне. Он может быть накоплен за несколько лет налоговыми органами. На практике данный налог часто вообще не взимается.

 

Налог на недвижимость взимается муниципальным или окружным налоговым органом лишь с недвижимости, используемой в коммерческих целях.

 

Налог на покупку/продажу составляет 0,5 %.

 

Если недвижимость продается менее чем через пять лет после перехода в собственность,  взимается налог SBT – 3,3% от продажной или оценочной стоимости.

 

Налог на передачу права собственности – 2% от зарегистрированной стоимости недвижимости.

 

Подоходный налог обычно составляет 1-3%.

 

В общем и целом налоги и затраты при оформлении договора купли-продажи составляют порядка 5-7%, и, поскольку не существует регулирующих документов, оговаривающих, кто именно несет данные затраты, распределение этой статьи расходов является предметом переговоров с продавцом.

 

Налога на прирост капитальной стоимости имущества в Таиланде нет.