|
Понятие происходит от латинского con – «вместе» и dominium – «владение» и обозначает многоквартирный дом, часть помещений которого (лестничные площадки, нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки и т. п.) находится в долевой собственности. Слово также применяется для обозначения отдельной квартиры в подобном доме. В наше время понятие «кондоминиум» распространено в Европе и в развитых странах Азии. Кондоминиумы в Тайланде, в зависимости от класса, имеют свой бассейн, круглосуточную охрану, магазины, салоны, прачечные, рестораны, спортзалы, автостоянку и т.д. Иностранным лицам разрешено приобретать квартиры в кондоминиуме. В 1974 году вступил в силу закон, согласно которому иностранные граждане имеют полное право владеть 49% квартир в кондоминиуме. Т.е. в каждом многоквартирном доме 49% жилой площади может быть продано иностранным лицам, а 51% — тайским гражданам или компаниям, зарегистрированным в Таиланде. После приобретения квартиры иностранный гражданин получает «чанот» — так называется официальный документ, выданный Земельным Департаментом Таиланда, который гарантирует безоговорочное право владения, продажи, наследования, сдачи в аренду квартиры, указанной в данном документе.
Покупка же дома, точнее, самого строения и земельного участка, на котором он расположен, требует создания тайской компании, — на нее оформляется сделка купли-продажи. Иностранец может владеть в такой компании 49% акций и быть ее директором, имеющим полное право распоряжаться имуществом компании. Кроме того, есть отработанные юридические механизмы, которые гарантируют такому иностранному акционеру-миноритарию полную сохранность его инвестиций. Все сделки купли-продажи недвижимости оформляются в Земельном Департаменте Таиланда. После совершения и регистрации сделки вы получаете документ – «чанот», который гарантирует ваше право собственности на купленную квартиру. Чанот, выданный иностранным лицам, ничем не отличается от чанота для местных жителей и обеспечивает такие же гарантии права собственности.
На лицевой стороне документа изображен герб Таиланда, подробно описаны планировка и реквизиты приобретаемого объекта, с обратной стороны расписана история всех продаж данной недвижимости. Документ заполняется на тайском языке, имя владельца вписывается тайскими буквами (новым владельцам следует быть предельно внимательными при совершении сделки и тщательно перепроверять свое имя). При покупке квартиры на вторичном рынке (не от застройщика) сборы, взимаемые Земельным Департаментом Таиланда, зависят от таких факторов: срок владения данным жильем до его продажи, оценочная стоимость жилья, которая не обязательно совпадает с ценой продажи. Обычно расходы, связанные с продажей жилья, оплачиваются продавцом и покупателем в равных долях. В среднем на долю покупателя выпадает оплата примерно 2-4% от стоимости жилья. Более точный расчет вы сможете запросить у наших менеджеров. Выбрав понравившуюся квартиру, покупатель вносит на счет застройщика резервационный платеж (как правило, от 20 до 50 тыс. батов). Оплата производится любым удобным способом — наличными или кредитной картой. Данный платеж позволяет застройщику забронировать квартиру на имя покупателя, который получает на руки договор с застройщиком, где указаны имя покупателя, номер квартиры, ее стоимость, сроки окончания строительства, график платежей (обычная схема: 20% — первый контрактный платеж, затем 40-60% равными долями — в период строительства и оставшаяся часть – после сдачи объекта в эксплуатацию). Договор заключается без участия агентства, составляется на английском языке (как правило, имеется перевод на русский). Следует учитывать, что только договор, оформленный и подписанный на английском языке, имеет юридическую силу, определяет права и обязанности сторон.
Кроме стоимости недвижимости, покупатель обязан сделать разовый взнос в Амортизационный фонд (обычно 400-600 батов за 1м² квартиры), оплатить индивидуальные счетчики электроэнергии и воды (5000-6000 батов), внести коммунальные платежи за один год (30-40 батов за 1м² квартиры в месяц), а также оплатить переоформление жилья на свое имя (до 7% от общей стоимости квартиры). Указанные выплаты должны быть осуществлены до момента получения ключей от квартиры.
Если у покупателя в какой-то момент нет достаточных средств для выплат, многие застройщики идут навстречу и соглашаются предоставить дополнительную рассрочку на согласованный период под небольшие проценты. Между продавцом и покупателем составляется контракт на английском и русском языках, причем юридическую силу имеет только английская версия договора. В составленном контракте обязательно указываются данные продавца, покупателя, описывается объект сделки, его стоимость, условия оплаты и передачи прав собственности, кто несет расходы по переоформлению права собственности, указывается и срок действия контракта. Услуги агентства оплачиваются исключительно продавцом. Цена застройщика не зависит от того, была ли при покупке использована помощь агентства. Теоретически при совершении сделки на вторичном рынке деньги могут быть перечислены из-за границы напрямую на счет продавца или агентства, или переданы наличными. Однако мы рекомендуем перестраховаться и открыть личный счет в банке, на который затем переводится необходимая сумма или зачисляются привезенные с собой деньги (обычно речь идет о дорожных чеках American Express).
При банковском переводе средств из-за границы на счет в Таиланде следует указать, что деньги перечисляются «на покупку недвижимости» (на английском языке «to buy property» или «investment»). Открытие счета в банке – бесплатная процедура, но владельцу счета следует внести минимальный вклад в размере 500 батов. При покупке же жилья на первичном рынке нет необходимости открывать свой счет, поскольку все платежи производятся непосредственно на счет застройщика. Так называется документ, который в обязательном порядке предоставляется банком для совершения иностранцем сделки по покупке недвижимости в Таиланде. «ТТ-3» является подтверждением иностранного происхождения средств для инвестиций. По закону иностранец имеет право приобрести недвижимость в Таиланде в том случае, если он является инвестором. Этим документом иностранный гражданин доказывает, что деньги на покупку поступили из другой страны, в иностранной валюте. Покупатель, который привез с собой наличные для покупки вторичной недвижимости (никаких ограничений на ввоз наличных средств в Таиланд нет), может воспользоваться услугами агентства для оформления необходимого для сделки «TT-3» в момент обмена денег на баты. Однако проще автоматически получить в таиландском банке «ТТ-3» путем обналичивания тревел чеков (American Express) или сделав безналичный перевод средств из-за рубежа на открытый в Таиланде счет. Так же банк без затруднений выдает «ТТ-3» при переводе денег из-за границы напрямую застройщику. Самый удобный и безопасный способ — перечислить деньги на ранее открытый счет в банке Тайланда или привезти с собой тревел чеки (American Express). Везти с собой наличные рисковано. При перечислении безналичных средств обязательно укажите в графе «назначение платежа» — «to buy property» или «investment», т.е. «на покупку недвижимости». Да, оформить квартиру вы можете в собственность на двоих и больше человек. Владелец квартиры в кондоминиуме имеет полное право перепродавать ее, сдавать в аренду или передавать по наследству. Имя наследника даже может быть внесено в «чанот» — документ, подтверждающий право собственности на квартиру. По умолчанию наследниками первой очереди являются родители, далее — дети, жена, муж и следующий ближайший родственник мужского пола, достигший совершеннолетия и старший по возрасту. Кредит в банке получить довольно сложно. Требуется наличие банковской истории и разрешение на работу. Есть возможность получить кредит под залог, но только при открытой долгосрочной визе (с туристической визой кредит не дадут). Средний годовой процент – в пределах 8%. Наиболее распространен вариант получения беспроцентной рассрочки от застройщика на год, два и даже пять лет. Это касается только первичного рынка. На вторичном рынке, как правило, рассрочку не дают, хотя бывают и исключения. Всё зависит от цели приобретения жилья. Если с целью инвестиций – то лучше покупать квартиру на первичном рынке (т.е. от застройщика), причем, чем раньше до начала строительства, тем выгоднее. Застройщик тоже заинтересован продать как можно больше квартир на начальных этапах строительства, что позволяет заимствовать меньше средств под проценты у банка, тем самым снижая общие затраты. По мере строительства дома цена продаваемых квадратных метров в нем неуклонно растет. Нередко те, кто купил квартиру до начала строительства, могут выгодно перепродать ее еще до сдачи дома в эксплуатацию. Нет, таких льгот покупка недвижимости не дает. Следует отметить, что получение долгосрочной визы в Таиланде намного проще, чем в европейских странах, особенно для людей старше 50 лет. Долгосрочные визы продлеваются из года в год легко и довольно быстро. Кроме того, владение недвижимостью в Таиланде выгодно отличается от владения аналогичной собственностью в других странах фактически полным отсутствием какого-либо налогового бремени. Мы думаем о том, чтобы переехать жить в Паттайю. Подскажите, какие интернациональные школы есть в этом городе. Сколько это примерно стоит? Satit Academy — школа с обучением как по тайской, так и по международной программе. Есть группы с английским языком обучения. Стоимость обучения — около $4000 в год.
St. Andrew’s — известная школа с английской программой обучения и хорошей репутацией. Стоимость учебы — примерно $10 000 в год. Сайт школы: standrewsrayong.com
Wuttichot School считается одной из лучших, находится на Сукхумвите, недалеко от Бангкока.
Regent’s считается самой дорогой и известной школой в Паттайе, с отделениями в Бангкоке и Лондоне. Программа обучения английская, все преподаватели — англичане, стоимость обучения — примерно $15 000 в год. Сайт школы: regents-school.com Чаще всего используются следующие типы виз: туристическая, студенческая, пенсионная, бизнес-виза. Если вы намерены учиться, например, на языковых курсах, вы получаете продлеваемую годовую студенческую визу. Если вам больше 50 лет, вы без проблем сможете получить пенсионную визу.
Можно также выехать из страны, например, в соседнюю Камбоджу и вернуться обратно для активации очередного срока безвизового пребывания в стране для граждан тех стран, с которыми Таиланд имеет соответствующие соглашения. Основным правилом для иностранцев, проживающих в Таиланде, является посещение раз в 3 месяца иммиграционной службы для получения отметки о регистрации. Размеры коммунальных платежей зависят от услуг, предоставляемых жильцам кондоминиума. Например, в одном кондоминиуме есть свой бассейн, тренажерный зал, обслуживающий персонал, разговаривающий на английском или русском языке, круглосуточная охрана, а во втором кондоминиуме — только круглосуточная охрана. Разумеется, в первом кондоминиуме коммунальные услуги будут дороже, чем во втором. Всё зависит от класса кондоминиума. Коммунальные услуги могут стоить от 15 до 40 батов за 1 квадратный метр в месяц. Таким образом, содержание средней квартиры с одной спальней площадью 50м² обойдется в 1200-1400 батов в месяц ($35-45).
Коммунальные платежи не включают в себя расходы на электричество и воду, которые оплачиваются по счетчикам. Как правило, главная составляющая этих расходов — от использования электроприборов, в частности — кондиционеров. Обычно расходы на электричество и воду в квартире площадью 30-40 квадратных метров с одним кондиционером составляют 1000-1500 батов в месяц. Нам нравится остров Пхукет, но цены на недвижимость для нас там «неподъемные». Отличаются ли цены в Паттайе от цен на островах? Цены в Паттайе ниже, чем на островах, примерно на 30 %. Это вызвано более низкой стоимостью земли на материке, кроме того, доставка стройматериалов и техники в Паттайю обходится существенно дешевле, чем на острова. Следует учитывать и то, что Паттайя расположена всего лишь в 150 км от Бангкока. Несколько газет издаются на русском языке местными компаниями, которые работают в сфере обслуживания русскоговорящих туристов и инвесторов. В стандартный пакет кабельного телевидения входит российский канал РТР-Планета, а также 4 местных русскоязычных канала. При желании можно установить оборудование для спутникового вещания и наслаждаться просмотром десятков привычных русскоязычных каналов. |